6 DICAS RÁPIDAS SOBRE FUNDOS IMOBILIÁRIOS

Investimento em imóveis é a segunda preferência dos investidores brasileiros. Claro, a poupança é, normalmente, o primeiro contado do investidor com este mundo. Adquirir a casa própria ou comprar uma sala para alugar está nos objetivos de muita gente, e normalmente são as principais formas de investir no segmento imobiliário. Porém, há uma outra opção que são os fundos imobiliários.

O que são fundos imobiliários?

Fundos de investimentos, em geral, é um condomínio de investidores. Isto quer dizer que diversas pessoas, físicas ou jurídicas, adquirem um pedacinho deste fundo, que é uma empresa, com CNPJ próprio, e registrado na Comissão de Valores Mobiliários.

Cada investidor aplica quanto quiser, respeitado os limites do fundo. Alguns Fundos Imobiliários, por exemplo, permitem aplicações a partir de R$ 100,00; outros, exigem montantes maiores.

Como funciona a participação no fundo?

Os investidores, ao realizarem seus aportes, passam a ter um pedaço do fundo, proporcional ao capital total. Por exemplo: se o patrimônio do Fundo de Investimento é de R$100.000,00, e o investidor aplicou R$ 1.000,00, ele tem 1% do fundo. Sendo assim, ele terá direito a 1% do resultado (lucro) ou do patrimônio do fundo, caso seja todo vendido.

Da mesma forma, seu poder de voto no fundo está correlacionado à sua participação. Cada cota representa um voto. Então, quanto mais cotas o investidor tiver, maior será o peso do seu voto.

No que os fundos imobiliários investem?

Os Fundos Imobiliários podem adquirir qualquer tipo de ativo imobiliário, como terrenos, casas, prédios residenciais, prédios comerciais, galpões de armazenamentos, opções sobre ativos imobiliários, etc.

Especificamente, cada fundo pode limitar o tipo de propriedade que deseja investir. Alguns fundos, por exemplo, compram apenas salas comerciais; outros, preferem investir em shopping centers; há fundos para desenvolvimento de projetos residenciais, e por ai vai.

Para saber exatamente aonde o fundo que você pretende investir aplicar, é necessário ler o regulamento do fundo, principalmente a sessão de política de investimentos. Lá estará descrito, com detalhes, que tipo de ativo e estratégia poderá ser adotada pelo gestor do fundo.

Como posso comprar cotas do fundo?

As cotas dos fundos imobiliários são negociadas na BM&FBovespa, a Bolsa de Valores de São Paulo. Neste link, você pode consultar todos os fundos disponíveis para os investidores, basta clicar aqui.

Cada fundo tem uma cota com valores diferentes, pois o valor das cotas reflete duas coisas: o patrimônio total do fundo e a quantidade de cotas disponíveis. Um fundo com patrimônio de R$ 1 milhão de reais e um milhão de cotas, terá sua cota com valor de R$ 1,00, por exemplo.

Logicamente, o valor de mercado dos fundos reflete, ainda, o apetite dos investidores. Quanto mais demanda existir por um determinado ativo, maior tenderá a ser o preço dele.

Para, finalmente, investir num fundo, é necessário que o investidor abra uma conta numa corretora de valores, que tem acesso às plataformas de negociação da bolsa. Através dela, ele poderá comprar qualquer ativo, desde fundos imobiliários, até ações de empresas.

Como ganho dinheiro com fundos imobiliários?

Existem, basicamente, duas formas de o investidor ser financeiramente remunerado através dos investimentos em fundos imobiliários: pela valorização da cota e pela distribuição de resultados.

Sobre a valorização da cota, ela acontecerá a medida que os ativos do fundo também elevem seu valor e/ou se houver muitos investidores comprando as cotas destes fundos. Nos dois casos, o resultado será uma elevação de preços e, caso o investidor consiga vender suas cotas por um preço maior do que aquela que pagou, terá lucro.

A segunda forma, a distribuição de resultados, está atrelada aos lucros que os ativos do fundo geram para os investidores. Os fundos imobiliários devem distribuir no mínimo 95% do lucro para seus investidores. Assim, quanto melhor for seu desempenho, mais receberão os investidores.

Neste ponto, o investidor precisa saber qual o objetivo do fundo, para que não gere expectativa de ganhos que não serão reais. Por exemplo: se o investidor aplicou em um fundo que faz aluguel de salas comerciais, ele deve esperar um lucro médio de mercado, levando em consideração este tipo de negócio. Porém, se o objetivo do fundo é a incorporação residencial (tipo de negócio no qual um terreno é comprado, um prédio construído e suas unidades vendidas), é natural que seu resultado seja maior, contudo, acompanhado de um risco, também, mais elevado.

Não existe almoço grátis: se o investidor quiser maiores resultados, deverá buscar operações mais arriscadas. Por isso, o histórico do gestor é muito importante para saber se ele tem condições de entregar o que promete, ou não.

Quais as principais vantagens de investir em fundos imobiliários?

Os fundos imobiliários permitem, principalmente, aos pequenos investidores a participarem do mercado de imóveis sem exigir elevados montantes de recursos. Aquelas pessoas que não possuem reservas suficientes para comprar, além do imóvel em que vive, um segundo ou terceiro para ganhar renda, acabava ficando de fora deste mercado.

Através dos fundos, é possível investir valores desde R$100,00, conforme o fundo que for escolhido. Isto, além de inserir mais pessoas neste ambiente de negócios, permite que investidores diversifiquem seus investimentos de forma mais fácil, podendo aplicar em diversos fundos ao mesmo tempo.

Outro ponto que é positivo em relação aos fundos é sua liquidez. O processo de venda de imóvel é muito demorado e custos: encontrar um corretor, anunciar, investir em marketing, negociar, custos de cartório, etc. Através do investimento em fundos imobiliários, a qualquer momento, basta colocar suas cotas à venda na Bolsa de Valores e, assim que alguém as comprar, receber os recursos.

É também uma vantagem o fato de o investidor sempre saber quanto seu fundo vale. Diferente de um imóvel que, apesar de existir uma estimativa com base em outras propriedades, não é possível saber, exatamente, qual seu valor de mercado. Como as cotas dos fundos são negociadas em ambiente de bolsa de valores, basta verificar qual o valor das transações para saber qual o valor de mercado do fundo.

O quarto ponto é a possibilidade de fracionamento das compras e vendas. Quando alguém deseja comprar uma casa, ela não pode adquirir apenas a cozinha, ou a sala, ou o quarto, de acordo com seu capital disponível. Da mesma forma se quiser vender. Uma pessoa que tenha um imóvel de R$500 mil mas precise apenas de R$50 mil, tem que vender o imóvel inteiro para usar o montante de que tem necessidade.

Ao investir em cotas dos fundos, o investidor pode vender apenas a quantidade de cotas que desejar, mantendo o restante e continuando a ser sócio do fundo imobiliário.

Uma outra vantagem dos fundos imobiliários e que os dividendos distribuídos não são tributados, apenas a valorização das cotas. Neste caso, por exemplo, se um fundo te como propósito o aluguel de salas, ao final do exercício fiscal ele precisará distribuir 95% de seu lucro para os cotistas. Ao receber esses proventos, os investidores não serão tributados, como aconteceria se tivessem comprado as salas sozinhos e tivessem colocado para alugar.

Conclusão

Fundos imobiliários são um excelente instrumento para investidores participarem do mercado de imóveis e diversificarem seus investimentos. Existem diversos tipos de fundos com diferentes perfis de risco, devendo o investidor analisar o regulamento de cada um para saber exatamente aonde está se metendo.

De toda forma, sendo os imóveis a paixão nacional dos investidores brasileiros, adquirir cotas de fundos imobiliários é o caminho mais prático para construir um patrimônio de imóveis.

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