3 COISAS QUE VOCÊ PRECISA SABER SOBRE INVESTIMENTOS EM IMÓVEIS COMERCIAIS NOS ESTADOS UNIDOS

O investimento em imóveis comerciais combina características tanto do mercado imobiliário quanto do empreendedorismo. Enquanto você tem a segurança do primeiro, também é necessário prestar atenção em alguns pontos que só quem já abriu uma empresa sabe.

Antes de qualquer passo, entretanto, é de extrema importância que o investidor saiba exatamente qual o seu perfil, prazo de investimento e o quanto quer arriscar. Existem algumas peculiaridades do mercado americano que diferem muito daquele vivido no Brasil.

Como exemplo, os contratos são como uma nota promissória. Assim que o locatário assina o aluguel de um imóvel, ele cria uma dívida para com o dono que precisa ser paga nos termos do contrato. Caso haja quebra, as penalidades costumam ser rígidas e executadas. Em imóveis comercias, ainda, o perfil normalmente é de longo prazo, ou seja, contratos acima de 5 anos.

Portanto, fique atento a estes três pontos e faça seus investimentos com segurança.

1. Contratos de Aluguel para Imóveis Comerciais

Se quando você compra ações da Tesla você está preocupado com quantos carros eles vendem e quanto têm de lucro, quando você adquire um imóvel comercial com objetivo de alugá-lo, você deve se preocupar quem será seu público e quanto é o aluguel na região escolhida.

Assim, como todo bom comerciante sabe, um bom investimento deste tipo será determinado na hora da compra, pagando o preço justo pelo imóvel. Isso se dá pelo fato de que você tem pouco controle no valor do aluguel, que será determinado pelo mercado (oferta e demanda) do local aonde adquiriu o imóvel. Desta forma, se o comprador pagar um preço alto, é mais provável que ele tenha um baixo retorno do que consiga recuperar elevando o preço do seu aluguel.

Normalmente, os contratos comerciais são de longo prazo. Em cidades mais consolidadas, como Nova Iorque, é muito comum o proprietário fazer alugueis com prazo mínimo de 10 anos. Em Miami, 5 anos é uma duração comum, mas dependendo da localização, pode-se encontrar contratos padronizados mais longos.

Basicamente, existem 5 tipos de contratos para imóveis comerciais:

  • Gross Lease: neste modelo, o valor do aluguel engloba as despesas do imóvel. O proprietário, e não o inquilino, é o responsável por pagar água, IPTU, taxa de condomínio (se houver), seguro, manutenção, reparos, etc.
  • Single Net: esta modalidade normalmente prevê que as despesas com serviços públicos, como água, luz, telefone, gás, entre outros, e seguro sejam de responsabilidade do inquilino. O proprietário continua responsável pela manutenção, reparos e IPTU.
  • Double Net: neste tipo de contrato, o locatário é responsável por pagar as despesas de serviços públicos e o IPTU, enquanto o proprietário paga a manutenção e reparos.
  • Triple Net: muito comum em operações com grandes redes de lojas (CVS, WALGRENS, WALMART), o proprietário paga apenas os reparos estruturais. Todas as demais ficam a cargo do inquilino.
  • Absolute Net: todas as despesas são do inquilino.

2. Rentabilidade do Imóvel e Preço Justo

Para mensurar a rentabilidade de um imóvel é necessário saber a receita que ele produz (aluguel) e suas despesas totais. Este conceito é chamado em inglês de Net Operating Income, ou NOI. Ele representa o rendimento líquido mensal ou anual de uma propriedade, depois de pagas todas as despesas.

NOI = (RENDA BRUTA) – (DESPESAS TOTAIS)

Exemplo: Um imóvel que tenha $1,000,000.00 de receita bruta e $600,000.00 de despesas totais, gera um NOI de $400,000.00

NOI = $1,000,000.00 – $600,000.00 = $400,000.00

Com base neste valor, é possível calcular a rentabilidade mensal ou anual do imóvel, conhecida como Cap Rate, que é a representação percentual do NOI em relação ao valor do imóvel.

CAP RATE = (NOI/Preço do Imóvel)*100

Supondo que no exemplo anterior, o investidor tenha pago $5,000,000.00 pelo imóvel, a rentabilidade seria calculada da seguinte forma:

CAP RATE = ($400,000.00/$5,000,000.00)*100 = 8%

Preço Justo

O conceito de “preço justo” é subjetivo e vai depender de quanto o investidor está disposto a ter de rentabilidade para determinar se o investimento vale a pena ou não.

A determinação do preço justo do imóvel é feita com base no Cap Rate, que será a remuneração mínima que ele deseja receber.

Supondo um investidor que tenha como objetivo ter 10% de rentabilidade anual, ao encontrar um imóvel potencial para seu investimento, ele verifica que o NOI é de $500,000.00 por ano. Como ele deseja ter pelo menos 10% de retorno anual, ele faz a seguinte conta:

Preço Justo =(NOI/Cap Rate)

Preço Justo = $500,000.00/0.10

Preço Justo = $5,000,000.00

Com isso, ele sabe que para ter o retorno desejado, ele não deve pagar mais do que $5 milhões por esta propriedade. Qualquer valor acima disso irá reduzir seu Cap Rate; abaixo, irá aumentar.

Assim como em qualquer negócio, a rentabilidade será maior ou menor conforme o perfil e risco do imóvel. O Cap Rate variará de uma propriedade para a outra segundo:

  • tipo e duração do contrato – quanto melhor for o contrário para o proprietário e mais longo seu prazo, menor será o Cap Rate, pois reduz seu risco. Se o inquilino puder cancelá-lo a qualquer momento, e prazo de duração for curto, o Cap Rate tende a ser maior pois inclui mais riscos;
  • Garantia do contrato – quanto mais garantias houver contrato (hipoteca, aval), menor será o Cap Rate;
  • Localização;
  • Estado de conservação.

Basicamente, quanto mais seguro for o negócio, menor será a rentabilidade. Quanto mais risco existir, maior deverá ser o Cap Rate do Imóvel.

3. ETAPAS PARA AQUISIÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL

É extremamente importante que o investidor esteja assessorado por um advogado com sede nos Estados Unidos para realizar este tipo de negócio. Existem diversas variáveis que podem influenciar e apenas alguém com muita experiência poderá auxiliar na mitigação dos riscos.

Os custos para aquisição ficam em torno de 3% a 3.5% do valor do imóvel, que incluem honorários de advogados, taxas bancárias, impostos, comissões, inspeções, etc.

Muitos bancos e instituições financeiras fornecem financiamento para aquisição deste tipo de propriedade. Em geral, sua avaliação para determinar o limite é de que o valor da parcela do financiamento, seguro e IPTU seja de 25% do valor da receita total, limitado a 75% do valor do imóvel.

Assim, utilizando o exemplo anterior, o valor máximo da parcela, seguro e IPTU poderia ser 25% de $500,000/12 (receita mensal) = $10,416.67.

Numa simulação de empréstimo com taxa de 4% ao ano, por 30 anos, o valor do financiamento poderia ser de $2,181,887.92.

Como 75% do valor do imóvel ($5,000,000.00) é de $3,750,000.00, é provável que o banco aprovaria este financiamento.

Seja com empréstimo bancário ou à vista, a aquisição do imóvel deve seguir estes passos:

  1. Identificação de oportunidades – é recomendado que o investidor avalie diversas oportunidades antes de tomar sua decisão. Imóveis semelhantes na mesma região, e outras possibilidades em locais diversos ajudam a comparar os prós e contras. Porém, deve-se cuidar para não extender demais nessa fase. Quando tem muitas opções, a decisão pode ficar mais difícil.
  2. Carta de intenções – depois de feita todas as análise, é necessário enviar uma carta de intenção de compra para o vendedor contendo o valor e condições de pagamento.
  3. Contrato de compra e venda – assim que terminarem as negociações, é importante que se peça a um advogado para redigir o contrato, de forma que ele reproduza fielmente os termos negociados entre as partes. Para transações sem muitas condições ou detalhes, pode-se utilizar o formulário padrão da Associação de Corretores. Todavia, se houver peculiaridades, é recomendável fazer um contrato exclusivo.
  4. Inspeção – assinado o contrato, o comprador pode fazer uma inspeção no imóvel para verificar se tudo o que foi dito pelo vendedor está de acordo. Normalmente, nos contratos inclui-se uma cláusula em que ao final do período de inspeção, o comprador tem o direito de desistir da aquisição sem ônus.
  5. Fechamento – após passado o período de inspeção, é realizado o fechamento, ou closing. Neste dia, todos os instrumentos são assinados, financiamento liberado e a escritura troca de mãos.

Deixe uma resposta

O seu endereço de e-mail não será publicado. Campos obrigatórios são marcados com *

cinco × 2 =