INVESTIMENTO EM IMÓVEIS NOS ESTADOS UNIDOS

POR QUE INVESTIR NOS ESTADOS UNIDOS?

Investimento é um assunto que fascina e amedronta ao mesmo tempo. Se por um lado representa a possibilidade de realizar um sonho, conquistar patrimônio, ou garantir qualidade de vida na aposentadoria; por outro lado, parece um negócio complexo e muito difícil de ser dominado, aonde apenas poucas pessoas podem ter acesso às melhores oportunidades.

Educação Financeira

Em virtude do desconhecimento sobre o tema, a maioria das pessoas acaba por optar pelos produtos mais comuns, como Poupança, ou algum fundo “empurrado” pelo gerente de conta do banco com o qual mantém relacionamento.

A prova disso é que em 2016, cerca de 76% dos brasileiros que fazem algum tipo de investimento escolhem a Caderneta de Poupança como principal produto. Esse percentual já foi 88% em 2012, segundo pesquisa da Federação do Comércio do Rio de Janeiro.

Quando analisamos que em 2012 a taxa SELIC era de 9% ao ano e em 2016 chegou a 14,25% ao ano, é possível identificar que as decisões dos investidores, em geral, ainda carecem de coerência com os fatos econômicos que os rodeiam.

Brasileiros Investem Mais no Exterior

Não obstante a isso, o atual cenário político, econômico e social do Brasil tem levado muitas pessoas a direcionaram parte de seu patrimônio para o exterior. Seja através de imóveis, investimentos em títulos de empresas ou apenas mantendo recursos em uma conta corrente no exterior, o número de brasileiros que fazem investimentos fora do país só aumenta.

A indústria de fundos de investimentos conta com um patrimônio total de R$ 61,9 bilhões alocados no exterior. Entre 2008 e 2013, triplicou o número de brasileiros que adquiriram imóveis nos Estados Unidos. Apenas em Miami, são cerca de 250 mil brasileiros que se mudaram do Brasil em busca de novos horizontes.

Esse movimento mostra uma dicotomia dos investidores do Brasil: ao mesmo tempo em que muitos têm medo do desconhecido, passamos um momento em que a falta de oportunidades em território nacional, ou a insegurança com o futuro, empurra os brasileiros para fora do país; e revela que algo que parecia difícil, distante, até mesmo impossível, é claramente factível: transferir parte do patrimônio para o exterior.

Retorno Relativo

A busca por oportunidades em mercados consolidados exige aquisição de conhecimento e mudança de paradigmas, a começar pelos retornos esperados. Enquanto um título público emitido pelo Governo brasileiro rende cerca de 10% ao ano (em abril de 2017), um papel equivalente emitido pelo Governo dos Estados Unidos remunera o investidor em 2% ao ano.

Porém, a inflação nos EUA é de 1%, enquanto no Brasil bate nos 9%. Isso posto, o ganho real de ambos os países é aproximadamente 1%. Entretanto, o risco do Governo brasileiro é considerado bem mais alto que o do de Donald Trump.

Sendo assim, olhando em termos absolutos, parece que os retornos nos EUA são menores do que aqueles obtidos no Brasil. Com a taxa DI rendendo aproximadamente 11% ao ano, investidores conseguem rendimentos de até 12% (110% do CDI) em Certificados de Depósitos Bancários padrões.

Títulos semelhantes em características e risco, nos Estados Unidos, rendem entre 4-6%.

Porém, olhemos estes retornos em termos relativos. Enquanto no Brasil o investidor consegue uma taxa de 12% ao ano, isso representa apenas 1.2x do que ele ganharia em um ativo com baixíssimo risco, que seriam os Títulos Públicos, rendendo hoje cerca de 9% ao ano.

Entretanto, ao se deparar com os rendimentos nos EUA, os Títulos Públicos do Governo americano rendem 2% ao ano. Desta forma, quando um investidor aplica em um título que rende de 4-6% ao ano, ele tem um retorno de 2 à 3x sobre o ativo de menor risco, os US Bonds.

Determinar Objetivos

Além da estabilidade econômica, a ser comparada através da inflação; e os rendimentos relativos, vis à vis as taxas livres de risco de cada país, investimentos no exterior devem ser analisados de forma holística. Entender o motivo pelo qual você quer aplicar parte de seu patrimônio fora do país é o primeiro passo para identificar quais são as variáveis mais importantes. Por exemplo:

Se o objetivo é criar fundamentos para um dia se mudar para determinado país, talvez seja mais prudente pensar em alternativas geradoras renda na moeda deseja, ao invés de adquirir um imóvel, como é lugar-comum. Enquanto o primeiro lhe proporciona um fluxo de caixa positivo em moeda estrangeira, o segundo irá lhe trazer custos. E se a moeda escolhida for valorizada em relação ao real, isso pode apresentar problemas de curto prazo que não estavam em seus planos.

Se o objetivo é fazer visitas eventuais ao país, um imóvel que possa ser alugado enquanto desocupado é uma alternativa, pois gera recursos suficientes para que o ativo se pague. O ganho do investimento vem através da potencial valorização do ativo e economias com estadias. Na melhor das hipóteses, ainda sobrará recursos para iniciar uma poupança no exterior.

E assim, conforme for o planejamento do investidor, a solução será diferente. O resultado deve ser analisado não apenas do ponto de vista de retorno financeiro, mas do cumprimento de sua meta global com esse investimento no exterior.

Seja para aquisição de visto, para estabelecimento de uma fonte de renda em moeda forte, ou investimento em uma nova propriedade imobiliária, investir no exterior é algo que pode, e deve, ser incluído no dia-a-dia de todo investidor.

Imóveis, aplicações financeiras ou o desejo de empreender fora do seu país de origem, são todas alternativas válidas para investir no exterior. O mais importante é acumular conhecimento para iniciar com o passo certo.

INVESTIMENTO EM IMÓVEIS

Uma das formas de investir no exterior que mais atrai os brasileiros é a aquisição de imóvel. Adquirir um bem no próprio Brasil sempre foi visto com algo seguro e concreto.

Vindos de um país aonde a moeda trocou diversas vezes, o investimento imobiliário é encarado como uma forma de se proteger de qualquer variação econômica: não importa a moeda, imóvel sempre será imóvel.

Entre 2008 e 2013 houve uma enxurrada de investimentos imobiliários, uma vez que os preços estavam fortemente descontados em razão da crise que os Estados Unidos acabavam de passar.

Neste mesmo período, o Brasil passava por um boom econômico, que ajudou a baixar a cotação do dólar. Esse conjunto de fatores permitiu que imóveis em Miami se encontrassem muito mais baratos que em grandes centros, como São Paulo e Rio de Janeiro.

Concomitantemente, investidores de outros países da América Latina, Europa e Ásia observavam as ótimas oportunidade de adquirir imóveis nos EUA com preços extremamente baixos.

O resultado disso foi uma valorização astronômica, fora dos patamares reais e sustentáveis, o que permitia fazer “bons investimentos” sem precisar analisar profundamente o ativo e o mercado.

Atualmente, é mais difícil encontrar as “pexinxas”. O mercado aqueceu e agora se estabiliza. Porém, isto não quer dizer que não haja potencial de valorização; apenas coloca em níveis normais de mercado a rentabilidade que investidores podem ter em projetos.

Um mercado de volta a padrões normais obriga os investidores a terem mais informações antes da tomada de decisão. O que antes era lucro certo hoje pode se transformar em prejuízo provável.

É por isso que muitos investidores que buscam imóveis como alternativa de investimento já passam a olhar oportunidades no mercado comercial, como salas, galpões logísticos e espaços comerciais como alternativas ao imóvel residencial.

Antes, o investidor desejava a propriedade residencial visando sua valorização e eventual uso. Hoje, já tem mais o objetivo de fazer renda em dólar para construir poupança em moeda forte e poder viajar sem se preocupar com a cotação do câmbio.

Essa mudança de mentalidade permite que os investimentos se tornem mais dinâmicos. Miami era vista como a principal cidade para brasileiros investirem: cultura latina forte, clima favorável e, principalmente, há poucas horas de distância dos principais aeroportos do Brasil.

A mudança na forma de analisar os investimentos permite uma colocar uma gama maior de opções na mesa. Se antes o objetivo era ter um imóvel na Flórida para poder passar férias, agora a meta é ter uma fonte de renda em dólar para viajar para onde quiser.

E à medida que o comportamento dos consumidores se altera, também devem se adaptar os investidores.

A população de baixa renda dos Estados Unidos não possui condições de adquirir imóveis. Por isso, os aluguéis para famílias desta classe social acabam sendo boas opções de investimentos. Como a demanda por este tipo de operação é alta, não é raro encontrar locação com rendimento entre 1.0% e 1.5% ao mês, semelhante aos tempos áureos de alugueis comerciais no Brasil.

Em comparação, imóveis voltados para classe média podem ter rendimentos de menos de 0.5% ao mês. Além disso, com o mesmo valor, é possível adquirir mais de um imóvel para famílias de baixa renda e diluir o risco.

Na mesma linha, a medida que o preço da terra se eleva nos grandes centros, empresas precisam otimizar seus espaços físicos. Para isso, deixam de ter seus próprios galpões para estoque e alugam de terceiros, garantindo eficiência para sua operação.

Como Investir em Imóveis nos Estados Unidos

Este é um processo menos complicado e burocrático do que parece. Qualquer pessoa pode adquirir uma propriedade imobiliária nos EUA. O primeiro passo é encontrar um corretor para lhe ajudar no processo de busca.

Informação Justa

Esta é uma etapa essencial e que exige a primeira quebra de paradigma. Enquanto no Brasil se costuma utilizar diversos corretores para ajudar a buscar um imóvel, nos Estados Unidos esta prática não é necessária, e até, mal vista. Todos os imóveis à venda estão listados no sistema Multiple Listing Service, ou MLS.

Independentemente da imobiliária que o proprietário escolha, ao registrar o imóvel neste sistema, ele fica disponível e visível para todos os corretores. Desta forma, o Sr. Corretor poderá achar para o Sr. Cliente qualquer imóvel que esteja à venda, mesmo que não seja representado pela imobiliária em que trabalha.

Esta característica do mercado imobiliário americano costuma surpreender o comprador brasileiro. É normal encontrarmos, no Brasil, um mesmo imóvel com dois valores diferentes, quando apresentado por corretores diferentes. Nos Estados Unidos, não. Se o Sr. Vendedor anunciou o seu imóvel por $100.000,00, este será o valor que aparecerá para todos. Não adianta olhar o mesmo imóvel com outro corretor: o valor será o mesmo.

Isto torna o mercado mais justo e transparente. Assim, a escolha do corretor para ajudar no processo de compra é basicamente centrado no serviço que ele presta, pois a informação será a mesma para todos.

Formas de Pagamento

Após escolher a propriedade, é preciso definir a forma de pagamento. Apesar de o investidor brasileiro ter aversão natural ao crédito, devido às condições draconianas dos bancos no Brasil, é muito comum o financiamento de imóveis nos Estados Unidos, mesmo por estrangeiros. Entretanto, depois da crise as condições mudaram. Antes de 2008, era possível financiar até 120% do valor do imóvel. Agora, estrangeiros que desejam pegar empréstimo para aquisição de propriedades precisar dar 35% de entrada, financiando até 65% do valor do imóvel.

Este financiamento é aprovado com base na capacidade comprovada do comprador de pagar as parcelas. Assim, ele pode apresentar sua declaração de Imposto de Renda do Brasil para comprovar ao banco que ele tem condições financeiras de arcar com o financiamento.

Apesar das taxas de juros americanas estarem levemente em alta, elas ainda são extremamente baixas em relação ao Brasil.

É possível pegar financiamentos em 30 anos com taxas de até 4.5% ao ano. Neste caso, um imóvel com valor de US$ 500.000,00, com financiamento de 65% deste valor, teria parcela, aproximada, de $1.640,00 por mês.

Este imóvel, se for alugado por 0.5% do seu valor, geraria uma renda de $2.500,00 mensais, de forma a garantir o pagamento das parcelas e imposto patrimonial (“IPTU”), em torno de 2% ao ano.

Estruturas Jurídicas para Aquisição de Imóvel

O próximo passo é definir como adquirir este imóvel, que pode ser diretamente na Pessoa Física ou abertura de uma empresa nos Estados Unidos, ou em países com benefícios tributários.

Esta etapa é mais delicada, e exige a análise de um advogado especialista no assunto para verifica qual a melhor estrutura jurídica para que o investidor adquira sua propriedade.

Via de regra, opta-se por abrir uma empresa para aquisição do imóvel. Os principais motivos são a redução do imposto sobre transmissão de herança (na pessoal física pode chegar a 40%, enquanto na pessoa jurídica não há); e a blindagem patrimonial. Diferentemente do Brasil, nos EUA, em caso de litígios, não há desconstrução de Pessoas Jurídicas para afetar o patrimônio da pessoa física.

Exemplos

Algumas estruturas jurídicas possibilitam ter maior eficiência tributária. Para melhor entender as alternativas, é preciso entender que:

  • estate tax – imposto sobre herança;
  • ganho de capital – aumento do valor do bem ao longo do tempo, em relação ao seu valor original;
  • branch tax – imposto sobre o lucro de corporações

Alternativa 1

Neste caso, o investidor abre uma empresa offshore (que esteja localizada fora dos Estados Unidos e/ou em países com regimes de tributação especiais)

  • Estate tax – não incide
  • Ganho de capital – tributado no balanço da offshore conforme tabela de imposto de renda, porém, haverá retenção de 15% sobre o valor da venda a ser reembolsado após apuração de impostos – FIRPTA.

Alternativa 2

Investidor adquire propriedade através de uma empresa americana.

  • Estate tax – incide
  • Ganho de capital – se a empresa for uma LLC, o tratamento tributário será idêntico ao da pessoa física. Se for Corporação, a tributação será no balança da empresa, conforme tabela do imposto de renda

Alternativa 3

Aquisição da a propriedade através de uma dupla estrutura: offshore + empresa americana.

  • Estate tax – não incide
  • Ganho de capital – no balanço da empresa, conforme tabela do imposto de renda.

Alternativa 4

Investidor adquire imóvel diretamente

  • Estate tax – incide
  • Ganho de capital – tabela regressiva de PF, com retenção de 15% pelo fisco americano e compensado posteriormente ao pagamento dos impostos.

ENVIO DE REMESSAS

Para adquirir um imóvel nos Estados Unidos não é necessário ter conta aberta em bancos locais, entretanto, recomenda-se esta ação a fim de reduzir custos de transação e facilitar processo de transferência de recursos internacionais. Para fazer a abertura da conta, a maioria dos bancos pedem apenas cópia do passaporte e comprovante de endereço do Brasil.

As remessas com origem no Brasil são feitas por intermédio do Banco Central do Brasil. O único imposto cobrado é o IOF (Imposto sobre Operações Financeiras). Não há outros impostos envolvidos no envio de remessas.

DECLARAÇÃO DE IMÓVEIS

Os imóveis adquiridos por brasileiros no exterior devem ser declarados no Imposto de Renda local. O valor de aquisição deve ser convertido em reais pela cotação do dólar fixada para a venda pelo Banco Central do Brasil na data de aquisição.

NÃO ESPERE

Seja para uso próprio ou para geração de renda; com recursos próprios ou com alavancagem bancária, a aquisição de imóveis no exterior é uma excelente forma de diversificação de investimentos a medida que assegura ao seu proprietário a posse de um bem real ao mesmo tempo que lhe traz a possibilidade de ganhos futuros em decorrência da valorização imobiliária.

De qualquer forma, como já passamos os períodos de extremismo econômico – não nos encontramos nem numa recessão nem num período de extrema bonança – é necessário fazer a avaliação correta dos objetivos do investidor para identificar qual a melhor forma de investir.

Uma coisa é certa: “não espere para comprar terra. Compre terra e espere.” Will Rogers.

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